定义：置业规划是四个数字的交集

置业与负债规划回答四个问题：能借多少（成数）、月供占收入多少（供款与入息比率）、利率上升时还能不能供（压力情景）、首期与税费要准备多少现金。四个数字的交集决定可负担的楼价，而不是反过来先看楼价再凑数字。香港的前两个数字由金管局的逆周期措施设定上限，第三个自 2024 年起由借款人自己负责，第四个由印花税与银行要求决定。

现行规则：成数、供款比率与压力测试

项目 现行规则 生效日期
住宅物业最高按揭成数 70%，不论物业价值、是否自用 2024-10-16
非住宅物业最高成数 70% 2024-10-16
以资产净值为基础的按揭 70%（由 60% 上调） 2024-10-16
供款与入息比率（DSR）上限 50%，自用与非自用统一 2024-10-16
已有其他按揭的申请人 原本下调 10 个百分点的要求取消 2024-10-16
压力测试（按揭利率 +200 基点下 DSR 不超过 60%） 暂停 2024-02-28

金管局 2024-10-16 的公报说明，这次调整把成数与 DSR 上限恢复到 2009 年逆周期措施推出前的水平；措施适用于当日或之后签署临时买卖合约的交易。规则可能随市况再调整，以金管局最新公报为准。

压力测试暂停的含义是银行不再强制以加息 200 基点测算，但利率风险没有消失。本站建议读者自行做两个情景：按揭利率上升 1 个百分点与 2 个百分点后的月供，并确认加息后的 DSR 仍在自己能接受的范围（例如不超过 40%）。

按揭保险计划：成数如何提高到 80%–90%

银行按金管局规则最多借 70%，超出部分由按揭证券保险公司（HKMCI）的按揭保险计划承保，借款人支付保费。2023-07-07 修订后的框架（以 HKMCI 最新文件为准）：

物业价值 最高成数 贷款上限参照
HK$1,000 万或以下 90% —
HK$1,000 万以上至 1,500 万 80%，或按 HK$900 万贷款上限计算的成数，取较高者 HK$900 万
HK$1,500 万以上至 3,000 万 70%，或按 HK$1,200 万贷款上限计算的成数，取较高者 HK$1,200 万

附带条件通常包括：自住、固定受薪或可证明收入、DSR 上限（申请人无其他按揭时 50%）、最长还款期 30 年；首次置业者在银行最高成数以上 5% 的部分豁免保费，一般购房者享 35% 保费折扣（2023-07-07 公告）。按揭保险把首期从三成降到一至两成，代价是保费与更高的月供；对规划而言，首期降低不等于负担能力提高。

首期与税费：要准备多少现金

项目 规则（截至 2026-11-04）
首期 楼价 ×（1 − 成数）；70% 成数下为 30%，用按揭保险可降至 10%–20%
从价印花税 按物业价值分级：HK$400 万或以下 HK$100（2025-02-26 起，由 HK$300 万上调）；以上按税务局公布的第 2 标准税率级别
额外印花税、买家印花税、新住宅印花税 2024-02-28 起取消
按揭保险保费 按成数与年期计算，可一次付或摊入贷款
律师费、估价费、经纪佣金 按市价
装修与搬迁 自行估算

现金需求 = 首期 + 印花税 + 保费（如一次付）+ 律师费与佣金 + 装修，再加上置业后仍须保留的应急金（见储蓄与流动性）。常见错误是把应急金全部用作首期。

利率：H 按与 P 按的机制

香港住宅按揭利率主要有两种定价：以香港银行同业拆息（HIBOR，通常为 1 个月）加息差的「H 按」，设有以最优惠利率（P）减息差的封顶利率；以及直接以 P 减息差的「P 按」。HIBOR 每日由香港银行公会公布，随资金面波动；P 由各银行自行决定，变动较慢。规划时的要点是：H 按的月供在 HIBOR 上升时会增加直到封顶，封顶利率才是最坏情景的月供依据。各银行的息差、现金回赠与罚息期以其最新文件为准，本站不比较。

保险与按揭的配合

保险 作用 常见安排
火险 银行要求，保障楼宇结构 按银行要求的保额投保，通常不含家居财物
人寿保险（定期或递减式） 借款人身故时偿还按揭余额，避免家人被迫卖楼 保额不低于按揭余额、期限与还款期一致；递减式保额随余额下降，保费较低
伤残或危疾保障 借款人失去工作能力时维持供款 保额按供款 × 预计中断期估算，见保障缺口
家居保险 家居财物与第三者责任 自愿

按揭保险（HKMCI 的 MIP）与人寿保险是两回事：前者保障银行在借款人违约时的损失，不保障借款人家庭。身故保障缺口的需求法应把按揭余额列为负债项。

居所贷款利息与住宅租金扣除

项目 上限 条件
居所贷款利息 每年 HK$100,000，合计 20 个课税年度 物业为纳税人主要居所、贷款用于购买该物业
额外扣除 加 HK$20,000（合计 HK$120,000），合计 19 个课税年度 与 2023-10-25 或之后出生、未满 18 岁的子女在港同住至少六个月，且当年利息超过 HK$100,000
住宅租金 每年 HK$100,000；额外扣除同上 纳税人或配偶不拥有香港住宅物业等条件

夫妇联名持有物业时，各自按业权比例申索；额外扣除同样按比例。扣除减少的是应课税入息，节税额等于扣除额乘以边际税率，见税务扣除与报税。

各阶段的负债承受力

阶段 建议口径（本站整理）
单身 DSR 不超过 40%；保留 6 个月应急金后再算首期；避免把全部储蓄投入首期
新婚 合并收入算 DSR 时，假设一方收入在生育后减少 30%–50% 再测算
有孩 月供 + 教育支出 + 保费合计不超过收入 60%；人寿保额覆盖按揭余额
临退 目标在退休前还清或余额低于可变现资产；考虑缩短年期而非续借
退休 无按揭为佳；有楼无现金者可评估安老按揭，见退休提取

内地读者注意：非香港永久性居民在香港置业须遵守现行印花税规则（2024-02-28 起买家印花税已取消，以税务局最新公布为准）；跨境汇款受内地外汇管理规定限制；银行对非本地收入的按揭审批另有要求。请在所在辖区取得专业意见。

资料来源与日期

  1. Countercyclical macroprudential measures for property mortgage loans（新闻公报） — 香港金融管理局（HKMA） · 2024-10-16
  2. Countercyclical Macroprudential Measures for Property Mortgage Loans（暂停压力测试） — 香港金融管理局（HKMA） · 2024-02-28
  3. Amendments to the Mortgage Insurance Programme — 香港金融管理局（HKMA）/ 按揭证券保险公司 · 2023-07-07
  4. Increasing ceiling amount for concessionary deductions allowable for home loan interest and domestic rent — 税务局（IRD） · 2024/25 起适用
  5. Allowances, Deductions and Tax Rate Table（PAM 61(e)） — 税务局（IRD） · 2026-08
  6. 2025-26 Budget – Tax Measures（印花税价值级别调整） — 税务局（IRD） · 2025-02-26 起适用
  7. 2024-25 Budget – Tax Measures（取消住宅物业需求管理措施） — 税务局（IRD） · 2024-02-28 起适用
  8. HKD Interest Settlement Rates（HIBOR） — 香港银行公会（HKAB） · 每日更新

引用本文

本文可自由引用，请保留来源与日期。建议格式：

人生阶段理财编辑部（2026）. 《置业与负债：按揭成数 70%、供款比率 50%、压力测试暂停、按揭保险与保险怎么配合》. wealthplan.hk. https://wealthplan.hk/property-and-debt/（访问日期：YYYY-MM-DD）

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